홍콩한타임즈
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홍콩칼럼 2월 1일(일)
■ 한국 이재명 대통령, “반드시 집값 안정”
홍콩과 한국의 차이로 본 “한국의 집값 안정 정책이 긍정적인 이유”
한국 이재명 대통령이 연일 강력한 '집값 안정' 메시지를 내놓고 있다.
세제 개편 없이 집값이 안정되면 좋겠지만, 세제 개편을 배제하지는 않을 것으로 보인다. 집안 안정을 위해서 다주택자에 대한 양도세 중과 유예가 5월 9일 자로 마감된다.
다주택자 양도소득세 중과 유예 조치는 2026년 5월 9일 종료될 예정이며, 한국 정부는 더 이상의 추가 연장은 고려하지 않는다는 원칙을 확고히 하고 있다. 유예 조치가 종료되면 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도할 때 기본세율(6~45%)에 가산세율이 붙는다. 즉, 실제 거주하지 않고 투자목적으로 여러 주택들 보유하면 지급해야하는 세금으로 더 이상 투자목적으로 하는 주택구입을 제지하려는 목적이다.
실거주하지 않는 '투기용 1주택'에 대한 장기보유특별공제 축소 등 전반적인 부동산 세제 개편 논의 중이다.
다주택자라면 중과세를 피하기 위해 2026년 5월 9일(또는 조정된 시점) 이전에 잔금 청산이나 등기 이전을 마쳐야 한다.
한국에서는 월세와 전세라는 임대 방식에 따라 아파트 구매 가격 대비 월세 비율이 크게 달라진다.
2025년 중반 기준 서울 아파트의 평균 총 임대 수익률은 약 4.31%이다. 이 수익률은 연간 임대 수입을 부동산 시가 대비 백분율로 나타낸 것이다.
일반적으로 소형 아파트일수록 수익률이 높다. 예를 들어, 원룸 아파트는 6.57%의 수익률을 보이는 반면, 대형 4베드룸 아파트는 2.65%까지 떨어질 수 있다.
전세 제도는 월세 대신 계약 시 상당한 금액의 보증금을 일시불로 납부하는 독특한 방식이다. '전세율'이란 보증금이 매매가의 몇 퍼센트를 차지하는지를 나타낸다. 최근 서울의 전세율은 50.92%로 집계되었다. 강남, 송파, 용산과 같은 주요 지역에서는 부동산 가격 상승률이 임대 보증금 증가율을 앞지르기 때문에 전세율이 37%~43%로 훨씬 낮을 수 있다.
즉, 매매가 대비 임대료 비율이 2025년 초 기준 약 102.42를 기록했다. 명목 주택 가격 지수를 임대료 대비 임대료 비율로 나눈 값이다. 일반적으로 이 비율이 높을수록 임대보다 구매하는 것이 상대적으로 더 비싸다는 것을 의미한다.
그렇다면, 홍콩의 아파트 가격과 임대료의 비율이 어떤지 알아보자.
홍콩에서 임대료와 아파트 가격의 관계, 즉 총 임대 수익률은 현재 평균 3.5%에서 4.0% 사이
이 수익률은 아파트의 크기와 위치에 따라 크게 달라진다. 일반적으로 소형 아파트는 대형 고급 아파트에 비해 임대 수익률이 더 높다.
소형 아파트(A급, 40㎡ 이하)의 수익률은 약 3.7%~4.0%이며, 중형 아파트(B/C급, 40~100㎡): 수익률은 2.8%~3.2%이다.
글로벌 부동산 가이드(Global Property Guide)에 따르면 주요 지역의 수익률은 다음과 같다.
구룡: 4.13% (범위: 2.49%~4.89%), 홍콩섬: 3.90% (범위: 3.61%~4.35%), 신계: 3.72% (범위: 2.69%~4.56%) 정도 된다.
2025년까지 임대료는 지속적인 상승세(약 3.8%~5% 상승)를 보인 반면, 부동산 매매 가격은 수년간의 침체 이후 완만한 반등(2025년 3.3% 상승)을 시작했다. 이로 인해 투자자들의 수익률이 점진적으로 개선되었다.
▲ 홍콩정부의 부동산 정책
홍콩정부는 많은 부동산은 현재 주택담보대출 금리(기준금리 약 5%)와 비슷하거나 약간 낮은 수익률을 제공하므로, 단기적으로는 구매보다 임대가 더 비용 효율적인 선택인 경우가 많다.
모든 부동산 시장 과열 방지 조치를 해제하고, 주택담보대출 한도를 70%로 완화하며, 정부 지원 주택의 재판매 제한 기간을 15년에서 10년으로 단축하는 등 주택 시장 활성화를 위한 조치를 시행하고 있다. 이러한 조치는 주택 가격 반등 속에서 거래를 촉진하고 주택 구매력을 향상시키는 데 기여할 것으로 예상된다. 2026년에는 주택 가격이 3~5% 상승할 것으로 전망된다.
홍콩 금융관리국(HKMA)은 모든 주거용 및 비주거용 부동산의 최대 주택담보대출 한도를 70%로 통일하여 고가 부동산에 대한 엄격한 규제를 완화했다.
분양 아파트의 재판매 제한 기간을 15년에서 10년으로 완화하여 중고 시장 유동성을 높였다. 낮은 금리와 임대료 상승은 투자자와 실수요자, 특히 고급 주택 부문의 수요를 촉진하고 있다. 이로 인해 홍콩 부동산의 3년간의 하락세 이후, 주택 가격은 2026년에 3~5% 상승할 것으로 예상된다.
▲ 홍콩과 한국의 다중 부동산 소유자 비율
최근 2024~2025년 주택 데이터에 따르면, 한국은 부동산 자산이 집중되어 있어 홍콩에 비해 다세대 주택 소유 비율이 더 높고, 그 구조적 특성도 더 두드러진다. 즉 한국이 다세대 주택 소유 비율이 더 높다.
2024년 기준 한국인 10명 중 4명 이상이 공동주택(아파트, 오피스텔, 연립주택)을 소유하고 있다. 이중 다세대 주택 소유율이 매우 높다. 2024년 한국의 전체 주택 소유 가구 중 약 26%가 두 채 이상의 주택을 소유하고 있었다. 또한, 101채 이상의 주택을 소유한 '초다세대 주택 소유자'가 증가하고 있으며, 인구 10만 명당 약 13명이 이 범주에 속한다.
반면, 홍콩은 세계에서 가장 비싼 주택 가격을 자랑하는 곳 중 하나이지만, 자가 주택 소유율은 상대적으로 약 50~51%로 낮다. 상당수의 인구가 공공 임대 주택(약 30%)이나 정부 보조 주택에 거주하고 있기때문이다. 민간 투자는 활발하지만, 높은 초기 투자 비용과 두 번째 주택에 대한 인지세(최근 인하에도 불구하고)로 인해 고가의 부동산을 여러 채 소유하는 것은 한국의 '갭 투자'처럼 중산층 전반에 걸쳐 보편화되기가 쉽지 않기 때문이다.
홍콩에서 여러 채의 아파트를 소유할 경우 임대 소득에 대한 재산세가 부과되며, 취득 시 인지세가 더 높아질 수 있다. 2026년 2월 기준, 여러 채의 부동산에 대한 주요 세금은 순 평가액(NAV)의 15%이다.
아파트를 임대하지 않고 자가 거주용으로 사용하는 경우, 해당 세대에 대해서는 재산세가 부과되지 않는다. 다만 정부 임대료로 과세표준액의 3%의 세금이 부과된다.
한국은 투기 방지 대책을 시행해 왔지만, 2025년 데이터에 따르면 30~40대 한국인들은 여전히 부동산 투자에 적극적이다. 반면 홍콩 시장은 최근 가격 하락으로 투자 활동이 증가했지만, 한국에 비해 개인이 여러 채의 부동산을 소유하는 비중은 낮다.
한국 이재명 대통령이 강조하고 있는 다중 주택 보유자에 대한 정책이 “반드시 집값 안정”으로 이끄는 실질적 정책이 될 것으로 기대된다.
한국은 악명높은 홍콩의 주택난과 양상이 실제로 거주하기 해서가 아니라 투자목적으로 보유한 부동산 비율이 월등히 높기 때문이다. 부동산의 갭투자가 사라져 한국의 집값 안정이 되기를 기대해 본다.
홍콩한타임즈 이유성 발행인/기자
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