◆홍콩한타임즈◆ 1월 9일(금)

■ 홍콩 2026년 부동산 시장 전망

홍콩 주택 시장이 가장 어려운 시기였던 지난 3년간, 가격 하락과 침체된 투자 심리 이후, 홍콩은 이제 펀더멘털, 정책, 자본 유입이 마침내 조화를 이루며 신중한 확장 국면으로 접어들고 있다. 

시장의 분위기는 "얼마나 더 떨어질 수 있을까"에서 "얼마나, 그리고 얼마나 오랫동안 오를 수 있을까"로 바뀌었다.

모건 스탠리는 홍콩 부동산 시장에 대한 전망을 "매력적"으로 상향 조정하고, 2026년 주택 가격이 약 10% 상승하고 2027년에도 추가 상승이 예상된다고 밝혔다.

  모건 스탠리는 현재의 추세를 일시적인 반등이 아닌 새로운 상승 사이클의 시작으로 보고 있다.

 2018년 이후 처음으로 주택 가격, 센트럴 오피스 임대료, 소매 임대료 등 세 가지 부문에서 동시에 전년 대비 상승세를 보일 것으로 예상하고 있다. 이러한 동시적인 개선은 시장이 더 이상 특정 부문의 강세에만 의존하지 않고 자산 전반으로 확대되고 있음을 시사한다.

 2025년 11월까지 6개월 연속으로 실제 거주 주택 가격이 상승하며 공식 민간 주택 가격 지수는 16개월 만에 최고치를 기록했다. 사용된 지수에 따라 연간 약 2.8%에서 3.5%의 상승률을 보였는데, 이는 개별적으로는 완만한 회복세이지만 2021년 최고점 이후 약 30% 하락했던 상황에서 매우 의미 있는 회복이다. 

 CBRE의 2026년 낙관적인 전망은 더 강하다. CBRE는 올해 전체 주택 가격이 3~5% 상승할 것으로 예상하며, 중견 건물과 신규 프로젝트가 가격 상승을 주도하고 45년 이상 된 노후 건물은 약 1% 소폭 상승할 것으로 전망하고 있다. 

거래량은 전년 대비 약 10% 증가하여 2025년 예상치인 6만 2천~6만 4천 건에서 2026년 6만 5천~7만 건으로 늘어날 것으로 예상하고 있다. 이러한 성장은 과거 호황기의 과열 양상과는 다르다. 불확실성이 줄어들면서 더 많은 구매자들이 투자를 결정함에 따라 시장이 정상화되고 있음을 반영한다.

공급 상황은 언뜻 보기에 다소 부진해 보일 수 있지만, 현재의 공급 부족은 구조적인 문제라기보다는 경기 순환적인 현상임을 알 수 있다. 

  임대료는 부동산 가격 상승률을 앞질렀다. 주거용 임대료는 지난해 약 4.3% 상승했는데, 이는 주요 기관들의 예상치인 약 5% 상승과 대체로 일치한다. 

가격 상승과 임대료 상승의 동시적인 움직임은 전환점을 나타내는 신호이며, 최종 사용자 수요와 수익률 펀더멘털이 동시에 강화되고 있음을 의미한다. 

부동산 평가국에 따르면 2025년 1월부터 11월까지 민간 주택 17,557채가 완공되었는데, 이는 전년 동기 대비 6% 감소한 수치이며, 공식 연간 예상치의 약 84% 수준에 불과하다. 

 구룡 지역이 8,641채로 전체 완공 물량의 거의 절반을 차지하며 도시 대중주택 공급의 중심 역할을 하고 있음을 보여주었다. 그러나 11월에는 신규 완공 물량이 383채에 그쳐 전월 대비 약 90% 감소했으며, 6개월 만에 최저치를 기록했다.

표면적으로 이러한 완공 물량 급감은 우려스러워 보일 수 있으나 실제로는 과잉 공급 국면에서 벗어나고 있는 시장 상황을 반영하는 것이다. 개발업체들은 신규 물량 공급에 경쟁하기보다는 기존 물량 소진에 집중하고 있다.

 개발업체의 미분양 재고는 2025년에 약 25,000채로 정점을 찍은 후 감소세로 전환되었다. CBRE는 2026년 말까지 재고량이 2만 채 아래로 떨어질 것으로 예상하고 있다. 

재고가 수천 채 감소하고 재고 소진 속도가 빨라짐에 따라 개발업체들은 대폭 할인이나 인센티브에 의존할 필요성이 줄어들어 가격 안정화와 상승세 강화에 도움이 된다는 해석이다.

 통화 정책 측면에서 홍콩 통화당국은 미국 연방준비제도가 2025년 6월, 9월, 12월에 단행한 세 차례의 25bp 금리 인하를 그대로 반영했다.

 1개월 만기 홍콩은행간금리(HIBOR)는 12월에 약 3.07%로 안정되었는데, 이는 주택담보대출 부담이 과중했던 가계에 부담을 주었던 이전 최고치에서 크게 하락한 수치이다. 자금 조달 비용이 완화됨에 따라 마이너스 자산 상태의 주택담보대출 건수도 감소했다.

 최근 완공된 주택들의 형태 또한 주목할 만하다. 1월 기준으로 완공된 주택의 거의 전부(약 99%, 381채)는 431제곱피트(약 40제곱미터) 미만의 소형 주택이었. 이는 시장 약세의 징후라기보다는, 유동성이 높고 정책적으로 유리한 시장 부문, 즉 주택담보대출 보험 한도 내에 위치하고 인지세 인하 혜택을 직접적으로 받는 소형의 저렴한 주택을 공급하려는 의도적인 노력으로 해석할 수 있다.

홍콩한타임즈 이유성 발행인/기자

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