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[홍콩리포트] | 홍콩한타임즈
홍콩의 흉가 아파트에 관한 모든 것
시세 50%에 나온 아파트, 당신의 선택은?
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세계에서 집값이 가장 비싼 도시 중 하나인 홍콩. 초고층 빌딩과 화려한 야경 뒤편에는 이 거대한 부동산 시장을 떠받치는 음지 문화가 존재한다.
바로 살인, 자살, 대형 사고 등 불상사로 사람이 목숨을 잃은 집, 이른바 흉가 주택, 또는 고스트 아파트라고 불린다.
동양의 자본주의 수도라 불리는 홍콩에서 흉가는 단순한 공포 괴담의 소재에 머물지 않는다. 치열한 자본주의 논리와 오래된 풍수 신앙, 그리고 살인적인 주거난이 복잡하게 얽혀 만들어낸 지극히 홍콩적인 부동산 틈새 '니치 마켓(Niche Market)'이다.
풍수와 은행 대출이 만든 정교한 할인율 홍콩 시장에서 흉가는 명확한 가격 형성 구조를 가진다.
홍콩의 대형 부동산 중개업체 '미드랜드 홀딩스(Midland Holdings)'의 분석에 따르면 보통 일반 시세보다 10~30%저렴하다.
강력 범죄나 미제 사건이 발생한 곳은 최대 50% 이상 저렴하게 거래된다. 주목할 점은 여파가 해당 가구에만 머물지 않는다는 것이다. 흉가가 속한 같은 층의 옆집, 혹은 위·아래층 집값까지 연쇄적으로 하락한다.
이러한 가격 하락의 일차적 원인은 현지인들의 강한 풍수 신앙이다. 초현대식 빌딩이 빽빽한 도시이지만, 홍콩 사람들은 여전히 억울한 원혼과 음기가 집안에 남아 거주자의 건강과 재물운을 망친다고 믿는다.
구매자 위험부담 원칙(부동산 중개인의 의무)
집을 구매하거나 임대할 때 홍콩 부동산 법은 기본적으로 '구매자 위험 부담 원칙'을 따른다. 법적으로 '흉가'에 대한 명확한 정의가 없기 때문에, 매도인이나 중개인이 먼저 "이 집에서 누가 죽었습니다"라고 스스로 먼저 밝혀야 할 법적 의무는 없다. 하지만 '매수자가 물어보면' 정직하게 답해야 한다.
중개업자 윤리 강령에 따라 매수자나 임차인이 "이 집이나 같은 층에 자살/살인 등 비자연적 사망 사고가 있었나요?"라고 구체적으로 물어본 경우, 중개인은 아는 바를 정직하게 답하거나 사실관계를 조사해서 알려주어야 한다.
이때 거짓말을 하거나 사실을 숨기면 허위 진술로 중개사 자격이 박탈되거나 계약 파기 및 손해배상 청구를 당할 수 있다.
하지만 흉가 기피를 완성하는 결정타는 다름 아닌 '금융'이다. 은행들 역시 풍수적 기피로 인한 재판매의 어려움을 잘 알고 있기에, 흉가에 대해서는 주택담보대출(Mortgage) 승인을 거부하거나 한도를 대폭 축소한다.
결국 흉가는 철저히 현금 자산가나 특수한 목적을 가진 이들만 접근할 수 있는 폐쇄적 시장이 된다. 비극의 기록과 '귀신 아파트의 왕' 홍콩 부동산 역사에는 여전히 사람들의 입에 내리는 대표적 흉가들이 있다.
홍콩의 대표적 흉가
1998년 사기 독살 사건으로 5명이 사망한 카우롱베이의 '텔포드 가든(Telford Gardens)', 1984년 시멘트 구조물 속 시신 발견으로 해당 층 전체 시세가 폭락한 코즈웨이베이의 '엘리자베스 하우스(Elizabeth House)', 그리고 2014년 참혹한 살인 사건이 일어난 완차이의 'J Residence' 등이다.
이러한 비극적 역사들은 민간 데이터베이스 사이트인 'Unlucky House(宅谷)'나 전용 모바일 앱, 언론 보도 집계를 통해 주소와 사건 내역별로 정교하게 기록되고 공유되고 있다.
그러나 이 비극의 기록을 기회로 삼는 이들이 있다. '귀신 아파트의 왕'이라 불리는 전문 투자자 조셉 엥(Ng Goon-lau) 같은 인물들이다.
이들은 시세의 반값에 흉가를 사들인 뒤, 풍수 관념에 무던한 서양인 외국인이나 자금 여력이 부족한 청년층, 외국인 노동자에게 임대를 놓는다.
매입가가 워낙 낮다 보니 임대 수익률은 일반 매물보다 훨씬 높다. 귀신보다 무서운 현실 "귀신이 무섭나, 길거리 노숙이나 살인적인 월세가 더 무섭지." 흉가를 매입하거나 임대해 들어가는 실속파 거주자들의 말은 씁쓸한 여운을 남긴다.
영혼의 안식을 찾아야 할 주거 공간조차 자본의 논리로 촘촘히 계급화된 도시. 초현대식 초고층 아파트 사이를 떠도는 ‘흉택’의 존재는, 어쩌면 귀신의 음기보다 더 차갑고 가혹한 홍콩의 주거 현실을 가장 명확하게 보여주는 비유일지도 모른다.
대표적으로 흉가 리스트를 확인할 수 있는 방법
1. 전용 흉가 데이터베이스 웹사이트
홍콩에는 사고가 발생한 건물, 주소, 발생 연도, 사고 내용(자살, 살인 등)을 정리해 놓은 민간 데이터베이스 사이트들이 존재한다.
2.Unlucky House / 宅谷 (UnluckyData): 홍콩 내 구(District)별, 건물별로 사건 사고 내역이 정리된 대표적인 흉가 데이터베이스 플랫폼이다.
Squarefoot.hk (Unlucky Homes Directory): 유명 부동산 포털인 Squarefoot 내에 'Unlucky Homes' 섹션이 따로 마련되어 있어, 특정 아파트 단지의 흉가 이력을 조회할 수 있다.
3. HK-Home (香港地產網 凶宅專區): 로컬 부동산 웹사이트 중 하나로, 지역별 흉가 주소 및 관련 언론 보도 링크를 데이터베이스 형태로 제공한다.
4.모바일 애플리케이션香港凶宅資料庫 (Hong Kong Unlucky House Database): Google Play나 App Store에서 다운로드할 수 있는 앱이다. 지역(18개 구)이나 건물명을 검색하면 과거 언론에 보도된 강력 사건이나 사망 사고 이력을 조회할 수 있다.
5. 주요 부동산 중개 플랫폼 검색 기능Midland Realty(美聯物業), Centaline Property(中原地產), Ricacorp(利嘉閣) 등 홍콩의 대형 부동산 중개 업체 사이트에서는 공식적으로 '흉가'라는 단어를 메뉴로 드러내지 않지만, 다음 방법으로 간격을 확인할 수 있다. 주변 동일 평수 시세 대비 20~40% 이상 이상할 정도로 저렴하게 나온 매물은 흉가일 확률이 매우 높다
6. 부동산 중개인 확인: 홍콩 부동산 거래 관행상, 중개인에게 *"Is this unit or neighboring unit an unlucky home (凶宅)?"*라고 직접 질문하면 중개인은 자체 내부망 기록(Unlucky House Registry)을 확인하고 사실대로 고지해야 한다.
이러한 데이터베이스는 공식 정부 데이터가 아닌 언론 보도 및 제보를 기반으로 수집된 민간 데이터입이다 자연사(고령으로 인한 사망 등)는 흉가로 분류되지 않는 경우가 많으며, 주로 살인, 자살, 가스 중독, 화재 등 비자연적 사고 위주로 등록되어 있다.
주택 매수인이 중개인과 매도인을 고소한 대표적인 홍콩 판례 :
1. '이상한 일(古靈精怪, Weird/Unusual thing) 사건' 알려져 있다. 매수인이 아파트를 계약하기 전 중개인에게 *"이 집에 무슨 기이하거나 이상한 일(古靈精怪)이 있었냐"고 물었고, 중개인은 "없다"고 답했다. 매수인은 이를 믿고 가계약서 작성 및 계약금을 납부했다.
나중에 매수인은 몇 달 전 매도인의 아들이 해당 아파트 발코니에서 추락사했다는 사실을 알게 되었다. 매수인은 계약 파기 및 계약금 환불, 그리고 허위 진술을 한 중개사를 상대로 손해배상 청구 소송을 제기했다. 법원은 "추락사와 같은 비극적 사고 역시 '이상한 일'의 범위에 포함된다"며 중개인이 매수인에게 허위 진술(허위 고지)을 했음을 인정했다.
다만 매도인이 중개인에게 거짓말을 시킨 것은 아니었으므로 매도인에게는 죄를 물을 수 없고, 매수인에게 과실 답변을 한 중개업자(중개법인)가 매수인에게 법적 책임을 지고 손해를 배상하라고 판결했다.
2. 또 다른 분쟁사건은 금융기관 대출 거절로 인한 부동산 중개인를 고소한 사건이다. 2014년 동구룡(East Kowloon) 지역에서 생애 첫 집을 구하던 매수인이 중개인에게 흉가 여부를 물었을 때 "아니다"라는 말을 믿고 계약을 체결했다.
하지만 주택담보대출(Mortgage)을 신청하는 과정에서 은행 측 감정평가를 통해 해당 아파트가 흉가(Unlucky Home)로 등록되어 있어 대출이 거절된다는 통보를 받았다. 매수인은 중개인이 의도적으로 사건을 숨겼다고 판단하여 강력히 항의했고, 결국 계약 취소 및 계약금을 돌려 받았다.
법률 전문가들은 "중개인이 알고도 허위 정보를 제공한 경우 부동산관리국(EAA)에 의해 중개사 자격증이 박탈될 수 있는 중대 사안"이라고 경고하기도 했다.
홍콩 법원은 "물어보지 않았다면 고지하지 않아도 무방하지만, 매수인이 직접 물어봤을 때 거짓말을 하거나 확인 없이 '아니다'라고 답한 경우"는 중개인의 중대한 허위 진술 및 전문적 주의 의무 위반으로 보아 손해배상 책임을 엄격하게 묻고 있다.
동양의 풍수 신앙과 서구식 첨단 금융 시스템이 공존하는 홍콩에서 흉택은 단순한 미신을 넘어 하나의 정교한 '금융 상품'이 되었다.
주택담보대출 거절과 할인율이라는 구체적인 숫자로 치환된 공포. 귀신을 두려워하면서도 그 정량화된 가치를 거래하는 홍콩의 흉가 시장은, 어쩌면 전통과 자본주의가 기묘하게 타협해 만들어낸 풍경일지 모른다.
누군가에게는 평생 도망치고 싶은 비극의 현장이지만, 누군가에게는 치솟는 주거비 속에서 찾은 유일한 생존의 밧줄이다.
'귀신 나오는 집'이라는 낙인조차 가성비라는 이름으로 소비되는 도시. 만약 당신에게 시세의 반값에 나온 아파트가 있다면 어떤 선택을 할 것인가? 초자연적인 원혼의 음기보다 더 차갑고 시린 현실의 집값 앞에서, 그 답을 선뜻 내리기란 결코 쉽지 않을 것이다.
Hong Kong’s "Haunted Apartments" (凶宅) and the Realities of its Housing Market
Hong Kong's sky-high property values have spawned a unique niche market: "haunted apartments" or Hong Chai (凶宅)—properties where unnatural deaths such as murders or suicides occurred.
Driven by deep-rooted Feng Shui beliefs, these homes trade at steep discounts, typically 10–30% below market value and up to 50% for high-profile crimes, often dragging down the value of neighboring units on the same floor as well.
The market is tightly constrained by financial factors. Because banks routinely refuse or limit mortgages for these stigmatized units due to resale difficulties, buyers are mostly cash-rich investors. Professional investors like Joseph Ng ("King of Haunted Houses") purchase them at half price to lease to expatriates, young locals, or foreign workers who are less bound by traditional superstition, generating high rental yields.
Legally, Hong Kong operates under the principle of caveat emptor (buyer beware).
Sellers and agents are not required to disclose a home's dark history unprompted, but under strict agent ethics, they must provide truthful answers if directly asked by a buyer. Courts have held agents liable for misrepresentation when failing to disclose fatal accidents upon inquiry, risking revoked licenses and damages.
Ultimately, these haunted homes reflect a strange intersection of Eastern Feng Shui and Western finance. In a city where housing costs are brutally high, fear becomes quantified as a discount rate, turning tragedy into a bargain for those who fear high rent more than ghosts.
홍콩한타임즈 이유성 발행인/기자
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